【以案释法】人防车位优先租给谁？前租户有优先承租权吗？

案情

原告：潘某等业主；

被告：某物业公司。

潘某等人系某小区业主，被告系该小区的物业公司，该小区有人防车位若干。2019年9月，潘某等业主在被告处租赁人防车位，租期两年。2021年9月初，被告同意各承租人可免费使用租赁车位至12月底。11月，被告在征求小区业主意见的基础上，对人防车位进行摇号，重新确定了承租人。2022年1月1日，人防车位已交付新的承租人使用。潘某等业主向法院提起诉讼，请求确认其对租赁车位享有优先承租权，判令被告立即与原告签订车位租赁合同。

审判

浙江省慈溪市人民法院经审理认为：首先，原告主张对人防车位享有优先承租权，其法律依据及逻辑在于：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二条规定，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物；《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人民防空法》）第十八条规定，人民防空工程中的人防车位属于地下防护建筑；《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百三十四条第二款规定，承租人对房屋享有优先承租权。据此，人防车位系建筑物或构筑物，应认定为房屋，享有与房屋相同的优先承租权。

对此，法院认为，首先，人防工程中的人防车位，无论从权利来源、建筑结构，还是从使用功能等层面看，都不能等同于房屋，《民法典》关于房屋优先承租权的规定对人防车位并不适用。原告该项主张法律逻辑错误，依法不能成立。其次，原告主张，被告通过摇号方式重新确定承租人，该决定未得到业主大会表决及小区业主委员会同意，程序违法，应属无效。对此，法院认为，业主及业主委员会对人防车位的管理与使用不具有表决权。再次，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第四十二条规定，物业管理区域内的地下人民防空工程设施平时用作停车位的，应当向全体业主开放。被告作为人防车位的管理主体，在征询业主意见的基础上，通过摇号确定承租人，体现了公开、公平、公正原则及机会均等原则，保障了更大多数业主的权益。综上，判决驳回潘某等业主的诉讼请求。

宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。

评析

城市新建小区停车难问题是近年来比较突出的民生问题。人防车位（车位、车库等）能否等同于房屋，承租人是否享有与承租房屋相同的优先承租权，是处理相关纠纷必须解决的法律适用问题。从法律以及法理的角度，对房屋、房屋优先承租权、人防车位的性质等问题进行探讨与界定，厘清相关概念，有利于促进法律适用标准的统一。

（一）房屋法定优先承租权的法理基础

《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，首次将房屋承租人的优先承租权法定化。现实生活中，因租赁物不同，租赁关系林林总总，比如房屋租赁、车辆租赁、设备租赁等等。租赁行为具有市场性，需要通过协商、契约而为之，而法律仅赋予房屋这一租赁物的承租人在同等条件下享有优先承租权，其中蕴含的法理基础值得我们思量。就法条本身而言，《民法典》第七百三十四条第二款并未明确“房屋租赁”为何种“房屋”的租赁。基于一般理解，房屋租赁包括用于居住生活的住房租赁以及用于生产经营的商业房屋租赁，可概括为住房租赁和商业租赁。住房租赁确立优先承租权，在于住房的特殊性，住房是满足人们居住需求的重要生活资料。在老百姓看来，住房历来是安家立命的根本。确立住房的优先承租权，对于满足民众的居住稳定性、安定性需求，对于落实租购同权理念，具有重要意义。商业租赁确立优先承租权，在于承租人有很大可能要对用房进行装饰装修，其对生产经营投入及收益具有稳定的预期，而且，商业用房能为承租人特别是长期经营者积累客户资源、建立品牌效应，带来经营增值利益。确立商业房屋租赁的优先承租权，对于经营的稳定性亦具有重要意义。

（二）房屋的概念及房屋优先承租权语境中房屋的理解与界定

房屋这一表述虽然通俗易懂，但要进行概念界定，却是一个难题。相关的观点有：“房屋指为住人或存放东西的钢筋混凝土构成的建筑物”“按永久存在设计而建成的建筑物，占用土地空间，通常有屋顶，多半完全用墙包围住，作为住宅、仓库、工厂、牲畜圈棚或其他有用的建筑物”“但根据某些地方的房屋生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内”。在法律规定层面，《城市房地产管理法》第二条规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》中，将房屋解释为“是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所”“独立于房屋外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产”。在现实生活中，对房屋概念的理解产生偏离，将会引起类似本案的纷争。我们认为，对房屋优先承租权语境中房屋的理解及界定，应结合三个方面的因素进行考量。一是物理结构，二是使用功能，三是大众认知。在物理结构上，房屋是占用土地空间，有屋面、屋顶的建筑物及构筑物，《城市房地产管理法》第二条规定的房屋概念为认定房屋提供了基础及前提，即房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。但不能反向认为，土地上的建筑物及构筑物就是房屋。反向认知，违反了三段论的逻辑原则，犯了逻辑错误。在使用功能上，居住、商业经营是界定房屋优先承租权语境中的房屋的核心因素。比如，储藏室、车库等建筑物以及附属设施，具有有别于居住及商业经营的特定使用功能，不能理解为优先承租权语境中的房屋。在大众认知层面上，优先承租权语境中的房屋，应当符合房屋形态，符合大众对房屋的感知与认知，或者说该建筑物或构筑物能普遍为大众接受、认同为房屋。

（三）人防车位的性质及是否享有法定优先承租权问题

人防车位是开发商根据《人民防空法》的要求，建设人民防空地下室并将之设计为平时使用的地下停车位。在司法实践中，人防车位的权属普遍采国家所有的观点，同时也保护投资者的使用权益。人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应当归国家所有，由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，但为鼓励社会资金投资人防工程建设，人防工程经验收合格后，投资者（建设单位）可以取得用益物权性质的使用权。现实生活中，小区内的人防车位由开发商依法投资及建造，由开发商使用、管理和收益，实际由开发商委托物业公司进行管理使用。人防车位产权既不属于开发商，也不属于全体业主共有，不属于《物业管理条例》规定的物业共用部位、共用设施设备和相关场地，业主及业主委员会对人防车位的管理与使用不具有表决权。人防车位的使用管理具体由物业公司负责，物业公司对人防车位的使用管理具有自主权，但应遵循面向全体业主开放的原则。如前文分析，人防车位（车位、车库）在物理结构上虽然是建筑物或构筑物，但从使用功能上看，并非满足人们的居住或商业经营用途，也不符合社会大众对于房屋的普遍认知，故不能认定为房屋，不享有法定优先承租权。否决承租人的优先承租权，实际上支持了其他业主对人防车位享有平等的租赁权利，贯彻了人防车位面向全体业主开放原则，体现了民法平等保护的理念，维护了更大多数业主的民生权益。

关联法条：

《中华人民共和国人民防空法》

第十八条 人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

第二十条 建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。